原状回復工事

「原状回復」という言葉は、一般的に、賃貸住宅を借りている人（借り主）が退去するときに、「物件を借りたときと同じ状態に戻す」ことを指します。しかし、物件を貸している人（貸主）から見れば、これは「物件の価値を維持する」ための重要な工程です。

今回は、賃貸物件の「原状回復」について、その基本的な知識から、ガイドラインに従った作業の範囲とその考え方、そしてプロの手による原状回復までを詳しく解説していきます。

「原状回復」は、あなたが物件を借りるときに、あなたが出て行くときにその物件を最初に借りたときのような状態に戻すことを意味します。これは、借りる人（賃借人）の必要な作業で、通常の契約では「物件を返すときには、元の状態に戻すべき」というルールが書かれています。

元の状態に戻すために必要なお金は、基本的には、借りるときに大家（賃貸人）に払う「敷金」から支払われます。つまり、借りる人がその費用を負担することになります。敷金は、大家にとっては「保証金」のようなもので、家賃の未払いや物件が壊れたときの修理費用に使われます。もし、敷金が全部使われずに残ったり、全く使われなかったりした場合は、出て行くときにその残りのお金が借りる人に返されます。

借りる人から見たら、原状回復は「最初に借りたときの状態に戻すこと」ですが、大家から見たら、それは「物件を維持し、その価値を保つ」ための大切な作業です。原状回復を通じて定期的にメンテナンスを行うことで、物件の劣化を最小限に抑えることができます。これが次の借り手の印象や空き部屋対策に影響を与えるため、物件の評価や利益に直接関係してきます。

物件を借りるとき、大家と借り手の間でしばしば問題になるのが「原状回復」です。「原状回復」は、物件を借りた時の状態に戻すことを意味します。しかし、「どの程度まで元の状態に戻すべきか」や「どの傷や損傷は誰が修理すべきか」などについては、はっきりしない場合が多く、問題が起こることがあります。

物件が損傷する原因を大きく3つに分けてみましょう。

1. 時間が経つことで自然と起こる劣化（自然な劣化）
2. 通常の生活で起こる損傷（通常の損耗）
3. 故意や大きなミス、または通常とは異なる使い方で起こる損傷（異常な損耗）

通常、1と2は大家の責任で修理されます。これは、家賃に修繕費が含まれていると考えられているからです。一方、3は借り手が修理費用を負担します。これは、そのような損傷は借り手の故意や大きなミス、または通常とは異なる使い方によるものだからです。

例えば、家具を置くことで床が凹んだり、太陽光で壁紙が変色したりするのは、1と2に該当します。これらは、生活する上で避けられないことであり、大家の責任で修繕されます。一方、結露を放置してカビが広がったり、雨が吹き込んで床が傷んだり、壁に大きな穴を開けるためにネジを使ったりするのは、3に該当します。これらは借り手のミスや通常とは異なる使い方によるものなので、借り手が修繕費用を負担します。

物件を借りる際は、この原状回復のルールを理解しておくことが重要です。それによって、退去時のトラブルを避けることができます。

借りる人（賃借人）と大家（賃貸人）の間で起きる問題を避けるために、日本の国土交通省が特別なルールを作りました。

「原状回復に関する問題とルール」 2011年8月、国土交通省が「原状回復に関する問題とルール」という名の新しいルールを発表しました。このルールでは、「原状回復」は物件をまさしく借りたときの状態に戻すことではないと明言しています。それはむしろ、借りる人が使っていて、その使用が普通の使い方を超えて物件の価値を下げた場合、その損害を修復することを意味します。この考え方は、建物が時間が経つと自然に劣化することを認識したものです。

「善管注意義務」って何？ 「善管注意義務」は、借りる人が「良い管理者」であるべきという意味です。これは日本の法律である民法400条から来ています。これは、「借りる人は一般的な常識に基づいて注意深く物件を使う義務がある」と定めています。そして、その義務を守れなかった場合、原状回復をしなければなりません。たとえば、窓から雨が入って物件が傷んだり、掃除を怠ってカビが生じたりした場合は、「善管注意義務違反」になります。その結果、借りる人はその修理費用を負担し、原状回復を行わなければならないのです。

原状回復の目的は、次に住む人のために家やアパートの価値を上げることです。そのためには、専門知識と技術を持つ原状回復の専門家に助けを求めることが大切です。

見た目だけでは分からない家の中の特徴 家の中にある設備や内装は、見た目だけでは分からない特性があります。例えば、「フローリング」と一言で言っても、実は色々な種類があります。全部木で作られた「無垢フローリング」、薄い木を合板に貼った「複合フローリング」、接着剤や釘を使わずに設置できる「ラミネートフローリング」などです。原状回復の専門家は、これらの違いを理解しており、それぞれに適した修理方法を知っています。

家の設備の詳細を理解する 家にあるキッチン、洗面所、お風呂、トイレ、照明、窓、エアコンなどの設備は、メーカーによってその機能や品質が違います。どのメーカーのものを使っているか、型番は何かまで知っていないと、間違った修理をしてしまい、家の価値を下げてしまうかもしれません。だからこそ、それぞれの設備の詳細をしっかりと理解し、適切な修理を行うことが必要です。

原状回復は早めに行うべき 原状回復において大切なことは、早めに問題に対処することです。衣服についた汚れも、すぐに洗えば綺麗になりますが、放っておくと汚れが落ちにくくなってしまいます。家も同じで、傷んだ部分を放置しておくと、修理が難しくなってしまいます。早めに原状回復を行うことで、家の良い状態を保ち、その価値を上げることができます。これは次の入居者が決まるための大切なステップでもあります。

家やアパートを貸し出す際、その建物の価値を保つことは、賃貸人にとって非常に大切な課題です。その建物がある程度良い状態を保つためには、新しい入居者が来る前に最低でも表面上はきれいな状態にすることが必要です。しかしながら、それだけでなく、定期的なメンテナンスを行うこともまた必要不可欠となります。

なぜなら、建物は時間が経つと自然と老朽化してしまうもので、それを放置しておくと建物の価値は次第に下がってしまいます。そのため、定期的に建物のメンテナンスを行い、小さな問題が大きな問題に発展する前に対策を取ることが求められます。

その上で、原状回復という作業は、特に重要な役割を果たします。これは入居者が退去した後にその人が住んでいた期間に生じた損傷や劣化を修復し、次の入居者にとって良好な環境を提供するとともに、建物自体の資産価値を維持するための重要な手段となるのです。

しかし、原状回復は専門的な知識と技術を必要とするため、素人が手掛けるには限界があります。そのため、経験と専門知識を持ったプロフェッショナルに依頼することが望ましいです。彼らは具体的な問題を的確に見つけ出し、適切な修繕を行うことで、建物の価値を維持し、さらには向上させることが可能となるのです。

つまり、良い状態の物件を保ちつつ、その価値を維持するためには、原状回復のプロに相談し、資産価値を高めるための適切な原状回復工事を行うことが必要となるのです。